Direito de Laje ou Direito de Sobrelevação - Algumas considerações sobre o direito de superfície de 2º grau

Amigos e amigas, boa noite. Hoje venho trazer alguns pontos que versam sobre o tal "direito de laje" ou "direito de sobrelevação". O assunto é interessante aos olhos daqueles que apreciam os estudos sobre a função social da propriedade urbana, regularização fundiária e direito à moradia. 

- Propriedade, função social, habitação e direito real de superfície

Como é de conhecimento geral, não é mais possível falar em direito de propriedade absoluto e irrestrito. Nesse sentir, necessário partir de uma (re)leitura constitucional do direito de superfície, sendo essencial à própria abordagem do tema aqui trabalhado. Aliás, a própria releitura do direito civil à luz da CRFB/88 se reflete na mutação de muitos dos seus institutos basilares, ora defasados, o que os torna compatíveis com as demandas sociais e econômicas da sociedade atual, conforme as lições do Prof. Gustavo Tepedino (UERJ).

Nesse cenário, o direito de superfície encontra amplo espaço de preferência teórica quando se estuda questões habitacionais, justamente pela importância conferida aos esforços para se efetivar o cumprimento da tal função social da propriedade. Outra conclusão não há, até em razão da consagração do direito de superfície tanto no âmbito do CC/02 como no âmbito do direito urbanístico, como instrumento de política habitacional e urbana.

Assim, dessas premissas, o direito de superfície tem muito a contribuir com o objetivo de democratizar o acesso à terra urbana e o de dinamizar o mercado imobiliário, permitindo a separação do direito de construir do direito de propriedade, barateando o processo de construção civil e fomentando a produção habitacional.

Conceitualmente, entende-se o direito de superfície como o direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio; é a propriedade – separada do solo – dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente.

- Direito de Sobrelevação

Patrícia Magno (DPE/RJ) conceitua o direito de sobrelevação como um direito de superfície que o primeiro superficiário concede a outrem para que construa sobre a primeira propriedade separada superficiária.

Hodiernamente, o nosso direito não recepciona a ideia de propriedades superpostas sem a propriedade indivisa da fração ideal do solo por parte de todos os proprietários sem a propriedade indivisa da fração ideal do solo por parte de todos os proprietários distintos, conforme se extrai das lições de Ricardo Pereira Lyra.

Noutro giro, dos fatos sociais surgem as modificações que se irradiam no próprio direito, o que, como se sabe, torna-o um saber não estático e mutável. Partindo desse pensamento de essencialidade da realidade social, surge o "direito de sobrelevação", oriundo das favelas do Rio de Janeiro. Este direito pressupõe a alienação do direito de construir a terceiro, sobre a laje do alienante. É a alienação gratuita ou onerosa da laje para que se construa.

Marco Aurélio Bezerra de Mello (TJ/RJ-EMERJ) identifica esse fenômeno social como "direito de laje" e que, de certa forma, é um mecanismo paraestatal de aplicação do direito de superfície.

Para ilustrar: imagine uma comunidade localizada em um morro. Não há espaços para se construir no solo, porém em muitas casas há lajes sem utilidades. O dono de uma dessas lajes aliena o espaço para terceiro construir e dar a devida continuidade às acessões.

Para ilustrar (2): Tive uma professora na graduação que trabalhou durantes muitos anos em uma associação de moradores, sendo esta localizada em uma grande comunidade aqui no RJ. Naquele mesmo local, os 'proprietários' alienavam suas lajes, havia uma troca de 'títulos' e diversos 'procedimentos' burocráticos, mas de natureza não oficial (estatal).

Insta salientar que tal superfície de segundo grau não consta nos diplomas em vigor, seja no CC, seja no Estatuto da Cidade.  Isto faz concluir que a interpretação conferida aos dispositivos que versam sobre a matéria "superfície" deverá ser permeada por uma tábua axiológica, capaz de sintonizar este direito real às novas demandas sociais atinentes ao direito à moradia.

Logo, o direito de laje vem contando com crescente e substancial aplicabilidade no campo das relações jurídicas.
O tema ganhou relevância nos certames da DPE/RN (2ª fase 2015-2016) e DPE/BA (2016 - programa de direito civil)




MAGNO, Patrícia. Direito de Laje: uma análise civil- constitucional do direito de superfície. Disponível em <http://www.patriciamagno.com.br/wp-content/uploads/2014/08/PM_DIREITO-DE-LAJE.pdf?f00170>.Acesso em 29 de julho de 2016.

TEPEDINO, Gustavo Mendes. Premissas Metodológicas para a Constitucionalização do Direito Civil. In: TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. 2. ed.. Rio de Janeiro: Renovar, 2001.